Mise de fonds conventionnelle ou prêt assuré : quelle option choisir?

Quand vient le moment d’acheter une propriété, le montant de votre mise de fonds influence le prêt, les frais et l’argent qui vous reste après la transaction. Au Canada, la comparaison se fait souvent entre une mise de fonds d’au moins 20 % — généralement appelée « conventionnelle » — et une mise de fonds inférieure à 20 %, qui entraîne habituellement une assurance prêt hypothécaire. Voici les principales différences pour vous aider à choisir selon votre situation.

Qu’est-ce qu’une mise de fonds conventionnelle?

Avec une mise de fonds de 20 % ou plus du prix d’achat, vous obtenez généralement un prêt hypothécaire non assuré, aussi appelé prêt conventionnel. Vous évitez normalement la prime d’assurance prêt hypothécaire et empruntez moins que si vous versiez une mise de fonds plus petite. En contrepartie, il faut avoir accumulé davantage d’épargne avant l’achat. Le prêteur peut toutefois exiger une assurance dans certains dossiers, même avec 20 % de mise de fonds, par exemple selon le profil de crédit ou la situation professionnelle de l’emprunteur.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire assuré?

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, le prêt est habituellement assuré contre le défaut de paiement. Cette assurance protège le prêteur, et non l’emprunteur; elle permet néanmoins à des acheteurs admissibles d’accéder à la propriété avec une mise de fonds plus petite. Les principaux assureurs au Canada comprennent la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Le prêteur organise généralement l’assurance et la prime est habituellement refilée à l’emprunteur.

Avantages et inconvénients de chaque option

• Mise de fonds de 20 % ou plus : pas de prime d’assurance dans la plupart des cas, solde emprunté plus faible et, par conséquent, paiements et intérêts potentiellement réduits. L’inconvénient est l’effort d’épargne plus important; immobiliser une grande partie de vos liquidités dans la propriété peut aussi vous laisser moins de marge pour les imprévus, les rénovations ou les frais de clôture.
• Mise de fonds de moins de 20 % : vous pouvez acheter plus tôt sans attendre d’avoir réuni 20 %, et conserver une partie de votre épargne disponible. En revanche, la prime augmente le coût du financement, et si elle est ajoutée au prêt, vous payez aussi des intérêts sur cette prime.

Prime d’assurance et taux d’intérêt : le coût ne se résume pas à un seul chiffre

La prime varie selon le rapport prêt-valeur : plus la mise de fonds est petite, plus le taux de prime est généralement élevé. Pour un prêt assuré standard auprès de la SCHL, les taux affichés vont de 0,60 % à 4,00 % dans les catégories courantes, selon le rapport prêt-valeur; des situations particulières peuvent entraîner d’autres taux. Sagen et Canada Guaranty publient également leurs barèmes. Demandez une estimation précise à votre courtier, car les critères et le calcul final dépendent du dossier.

Au Québec, la prime est assujettie à la taxe sur les primes d’assurance, actuellement de 9 %, qui passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026. Cette taxe doit être prévue dans les fonds nécessaires à la clôture et ne peut pas être ajoutée au prêt. Confirmez le montant applicable à votre date de paiement avec votre courtier.

Un prêt assuré peut bénéficier d’un taux d’intérêt concurrentiel, parfois comparable à celui offert à un emprunteur ayant une mise de fonds plus élevée, mais cela ne garantit pas que l’option assurée coûtera moins cher au total. Comparez les offres réelles, en tenant compte de la prime, de la taxe, du taux, du solde emprunté et de l’amortissement. Le taux proposé dépend aussi du prêteur, du terme, du type de taux et du dossier de crédit.

Effet sur les mensualités

Une mise de fonds plus élevée réduit le montant emprunté; une prime financée, au contraire, augmente le capital du prêt assuré. Ces deux éléments influencent les paiements. À titre d’illustration : pour une maison de 400 000 $ avec un taux hypothétique de 4 % et un amortissement de 25 ans, l’hypothèque, prime incluse, serait d’environ 395 200 $ avec 5 % de mise de fonds, contre 320 000 $ avec 20 %. Ce n’est qu’un exemple, mais il montre bien l’effet combiné de la mise de fonds et de la prime. Un amortissement plus long peut réduire les paiements périodiques, mais augmente généralement les intérêts totaux; les prêts assurés admissibles peuvent aller jusqu’à 30 ans pour les acheteurs d’une première propriété et ceux qui achètent une habitation neuve.

Règles actuelles de mise de fonds minimale

Pour une propriété admissible à l’assurance prêt hypothécaire, les règles fédérales prévoient généralement :

• 500 000 $ ou moins : au moins 5 % du prix;
• plus de 500 000 $ et moins de 1,5 million : 5 % de la première tranche de 500 000 $, puis 10 % de la portion au-dessus;
• 1,5 million ou plus : au moins 20 %.

Le plafond de prix des propriétés admissibles à l’assurance a été porté à 1,5 million de dollars en décembre 2024. Les assureurs et prêteurs doivent aussi accepter le dossier selon leurs propres critères; le minimum légal ne signifie donc pas une approbation automatique.

Comment décider?

Ne choisissez pas uniquement en fonction de la prime ou du taux annoncé. Demandez à votre courtier de comparer les deux scénarios avec les mêmes hypothèses et de présenter le paiement, le coût total, les frais de clôture et les liquidités restantes. Une mise de fonds de 20 % ou plus peut convenir si elle ne vide pas complètement vos réserves et que vous souhaitez minimiser les intérêts payés à long terme. Un prêt assuré peut, de son côté, être une excellente façon d’accéder plus rapidement à la propriété tout en conservant une marge financière pour les imprévus. Chaque situation est unique : n’hésitez pas à me contacter pour obtenir une analyse personnalisée selon vos objectifs et votre capacité d’épargne.